Was ist eine Immobilie wert?
Kaum eine Frage rund um das Eigenheim erhitzt die Gemüter mehr und insbesondere bei der Werteinschätzung der eigenen vier Wände geht, sind Beurteilungsfehler vorprogrammiert. Doch auch die zukünftigen Hausherren, die sich mutig auf die Suche nach Ihrem Traumobjekt begeben, haben nicht selten nur eine vage Vermutung über den tatsächlichen Wert des so eben besuchten Objekts. Klar, man achtet auf das Wichtigste, wie den Zustand von Wänden und Dach, Unterkellerung und Außenanlagen, Strom- und Wasserleitungen und noch vieles mehr. Aber wer hat da schon einen souveränen Überblick? Wir sind der Frage auf den Grund gegangen und zeigen Ihnen Schritt für Schritt wie eine professionelle Wertermittlung aufgebaut wird. Diese Informationen können im Falle der Wertschätzung der eigenen Immobilie eine professionelle Einschätzung keinesfalls ersetzen, doch bieten sie sicherlich eine solide Wissensgrundlage für zukünftige Käufer und Verkäufer eines Zuhauses.
KERNUNTERSCHIEDE DER DREI WERTERMITTLUNGSVERFAHREN
Im gelebten Alltag finden alle drei Wertermittlungsverfahren ihre Anwendung – abhängig davon, welche Ausgangslage gegeben ist. Im Kern definieren sich die unterschiedlichen Verfahren wie folgt:
Das Ertragswertverfahren
Zur Anwendung kommt das Ertragswertverfahren vor allem dann, wenn die Verkehrswertermittlung auf der Basis von zu erwartenden Finanzerträgen abhängig gemacht wird. Beispielsweise gilt das für Wohnungseigentum, Grundstücke mit Mietobjekten und Immobilien, die gewerblich genutzt werden.
Das Vergleichswertverfahren
Obwohl über das Vergleichswertverfahren alle Immobilien bewertet werden können, wird es in der Praxis vor allem zur Ermittlung des Bodenrichtwerts verwendet. Die Darstellung des Bodenrichtwertes erfolgt in der Angabe Preis je m². Um mit dem Vergleichswertverfahren realistische Wertigkeiten abbilden zu können, bedarf es einer ausreichend großen Menge an vergleichbaren Objekten / Grundstücken. Als vergleichbar gelten Immobilien/Grundstücke dann, wenn sie ausreichend viele übereinstimmende Merkmale aufweisen.
Das Sachwertverfahren
Die Verkehrswertermittlung einer Immobilie kann dann über das Sachwertverfahren durchgeführt werden, wenn keine Erzielung finanzieller Erträge als Grundlage für die Wertermittlung vorgesehen ist. Das gilt ganz besonders im Bereich selbstgenutzter Ein- und Zweifamilienhäuser.
INFO: Das Sachwertverfahren kann nicht genutzt werden, wenn es sich um Objekte handelt, die keinen wirtschaftlichen Nutzen mehr aufweisen. Davon betroffen sind beispielsweise abbruchreife Gebäude oder bauliche Anlagen, die keine Funktion mehr aufweisen. Als wirtschaftlich nutzbar gelten Immobilien und Anlagen, die eine sogenannte wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufweisen.
Das Sach- und das Vergleichswertverfahren
Die Wertermittlung einer Immobilie für den Verkauf kann auf drei verschiedene Arten durchgeführt werden: über das Sach-, Vergleichs- oder das Ertragswertverfahren. Diese Wertermittlungsmethoden definieren ihre inhaltlichen Schwerpunkte unterschiedlich und werden zu unterschiedlichen Gegebenheiten herangezogen. Im privaten Sektor, wenn es also um Wohnimmobilien geht, wird vor allem das Vergleichswertverfahren als Wertermittlungsmethode genutzt.
Kernaspekte des Vergleichswertverfahrens
Im Vergleichswertverfahren werden zwei Kernfaktoren behandelt: Grundstücksvergleiche und Gebäudevergleiche. Handelt es sich beim zu bewertenden Objekt lediglich um ein Grundstück, entfällt der Gebäudevergleich. Wird der Wert einer Immobilie mit Gebäude ermittelt, kommen immer beide Faktoren zum Tragen.
GRUNDSTÜCKSVERGLEICH IM VERGLEICHSWERTVERFAHREN
Als oberste „Instanz“ bei der Wertermittlung einer Grundstücksfläche im Vergleichswertverfahren wird eine ausreichend große Anzahl von bereits bewerteten, vergleichbaren Flächen benötigt. Sind diese vergleichbaren Grundstücksflächen vorhanden, werden die einzelnen Bewertungsfaktoren gegenübergestellt. Diese Faktoren sind folgende:
Die Lage der Immobilie
Die Lage einer Immobilie entspricht, sachlich betrachtet, eher einem ideellen denn einem sachlichen Wert. Faktoren wie „am See“, „am Waldrand“, „an einem Bach“ und dergleichen spiegeln in der Sache keinen vergrößerten Sachwert wider, steigern aber das gefühlte Wohnempfinden, woraus ein erhöhter Immobilienwert konstruiert wird.
Die Art der baulichen Nutzung
Auch die Art der Nutzung der Grundstücksfläche wird als Bewertungskriterium herangezogen. Es macht beispielsweise einen Unterschied, ob die Fläche mit einer gewerblichen oder einer Wohnimmobilie bebaut werden soll. Eine präzisere Unterteilung sieht in der Regel wie folgt aus:
- Nutzung als Wohngebäude
- Nutzung als Arbeitsgebäude in Form von Büros, Geschäftshäusern, Werkstätten etc.
- Nutzung als öffentliches Gebäude wie beispielsweise Rathäuser, Ämter etc.
- Nutzung als kulturelles Gebäude wie beispielsweise Museen, Bibliotheken etc.
- Nutzung als religiöse Begegnungsstätte wie Kirchen, Tempel etc.
Die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks
Abhängig von der geplanten Nutzung der zu bewertenden Fläche kann deren Beschaffenheit zu unterschiedlich bewerteten Wertigkeiten gelangen. Ein felsiger Untergrund beispielsweise ist für bauliche Maßnahmen erheblich weniger geeignet als ein fester, ebener, schwerer Lehmboden. Die Eignung ermittelt sich durch die Einfachheit der Bearbeitung. Felsiger Boden muss gesprengt und aufgebrochen werden, während das einfache Ausschachten bei Lehmböden bedeutend weniger Aufwand bedeutet.
Die Größe und Zusammensetzung des Grundstücks: Die Grundstücksgröße stellt eine maßgebliche Berechnungseinheit bei der Wertermittlung einer Grundstücksfläche dar. Je größer die zusammenhängende Gesamtfläche des Grundstücks ist, desto teurer wird in der Regel der Preis je Quadratmeter. Ausrichtung und Gestaltung der Grundstücksfläche Neben der absoluten Flächengröße spielt es auch eine Rolle, ob die Gesamtgröße aus einer zusammenhängenden oder mehreren Teilflächen besteht, deren Erschließung durch die räumliche Trennung erheblichen finanziellen Mehraufwand bedeutet.
Der aktuelle Erschließungszustand der zu bewertenden Grundstücksfläche
Abhängig von der geplanten Nutzung der Grundstücksfläche ist der aktuelle Erschließungszustand eine relevante Größe bei der Wertermittlung. Flächen, die für die Bebauung geplant sind schneiden in ihrer Wertigkeit wesentlich besser ab, wenn sie bereits voll erschlossen (Strom, Gas, Telekommunikationsleitung, Wasser- & Abwasseranschluss) sind.
Gebäudevergleich im Vergleichswertverfahren
Handelt es sich bei der Wertermittlung nicht nur um ein Grundstück, sondern um ein Grundstück mit Gebäude(n), kommen einige weitere Faktoren hinzu. Auch hier gilt, dass vergleichbare Objekte für die Bewertung herangezogen werden, um tatsächliche Vergleichswerte bilden zu können.
Die Art des Gebäudes
Abhängig davon, welchem Bestimmungszweck das Gebäude zugeordnet ist, ergeben sich unterschiedliche Vergleichswerte. Es macht, zum zwecke der Wertermittlung, einen Unterschied, ob es sich um ein privat, landwirtschaftlich oder sonstiges gewerblich genutztes Gebäude handelt.
Die Gebäudebauweise
Die Bauweise, mit der ein Gebäude erstellt wurde, hat großen Einfluss auf die Stabilität und vor allem Langlebigkeit. Dementsprechend spielt sie auch eine wichtige Rolle bei der Bewertung des Verkehrswertes. Diese Bauweise wird in verschiedene Teilbereiche untergliedert:
- Baustoffauswahl: Holzbauten, gemauerte Bauten sowie kombinierte Bauten
- Konstruktionsweise: Massiv- oder Leichtbau
- Bauteilmontageart: Fertigteilbauweise, Bau mit Raumzellen oder Großtafelbauweise
- Tragende Elemente: Schotten- und/oder Skelettbauweise
Gebäudegestaltung
Die Art der Gebäudegestaltung nimmt Einfluss auf die Wertigkeit. Im privaten Sektor (Wohnraum) werden Gebäude vor allem unter folgenden Gesichtspunkten in Kategorien zur Wertermittlung einsortiert:
- Freistehendes Einfamilien- bzw. Mehrfamilienhaus
- Gebäudegruppe in Form von Reiheneck- bzw. Mittelhaus
- Doppelhaus (-hälfte)
Gebäudegröße
Die Gebäudegröße stellt einen maßgeblichen Faktor für die Gebäudebewertung dar. Neben einer absoluten Gesamtgröße der Gebäudefläche werden mehrere Unterfaktoren als Bemessungsgrundlage herangezogen:
- Tatsächlich nutzbare Wohnfläche
- Zusätzlich umbaute Flächen mit Nutzungsmöglichkeiten (Dachboden, Garagen etc.), die nicht als Wohnfläche ausgewiesen werden.
Art und Qualität der Ausstattung
Die Ausstattung eines Gebäudes stellt ein wichtiges Teilmerkmal der Gesamtbewertung dar und wird gerastert dargestellt. Exemplarisch lässt sich das mittels Tabelle verständlich darstellen:*
Die Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer, genauer gesagt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer, lässt sich aus der Subtraktion des Gebäudealters am Stichtag der Wertermittlung von der veranschlagten Gesamtnutzungsdauer ermitteln. Die Restnutzungsdauer kann sich allerdings noch verlängern bzw. verkürzen, wenn beeinflussende Faktoren wie Modernisierungsmaßnahmen oder auch unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen hinzukommen. Wichtig ist, dass eine verringerte bzw. verlängerte Restnutzungsdauer keinen Einfluss auf die veranschlagte Gesamtnutzungsdauer nimmt.
Der bauliche Gebäudezustand
Der bauliche Zustand eines Gebäudes spielt zum Zeitpunkt des Wertgutachtens eine wichtige Rolle als Bewertungsfaktor. Vergeben werden sogenannte „Zustandsnoten“, die sich wie folgt aufschlüsseln:
Guter baulicher Zustand
Gebäude, die eine gute Bewertung erhalten, zeichnen sich durch einen überdurchschnittlich guten Zustand aus. Es handelt sich in der Regel um neu- wertige oder auch solche Gebäude mit sehr geringen Abnutzungserscheinungen und einem nicht nennenswerten Reparatur- bzw. Instandhaltungs- aufwand. Diese Bewertung lässt sich auch für ältere Gebäude erreichen, wenn maßgebliche Modernisierungen, grundlegende Sanierungen und/oder um-fassende Instandsetzungen durchgeführt werden, die weit umfangreicher als eine gewöhnliche Renovierung ausfallen. Wichtig ist, dass diese Maßnahmen in die bauliche Substanz des Gebäudes ein-greifen müssen.
Normaler bzw. durchschnittlicher baulicher Zustand
Gebäude, die eine normale bzw. durchschnittliche bauliche Substanz aufweisen, zeichnen sich durch normale Verschleißerscheinungen und unwesentlichem bis mittlerem Reparatur- und Instandhaltungsstau aus. Zu diesen zählen beispielsweise anfallende Klempnerarbeiten sowie notwendige Renovierungs- arbeiten an Fassaden, Fenstern etc.
Schlechter bzw. unterdurchschnittlicher baulicher Zustand
Ein schlechter bzw. desolater baulicher Unterhaltungszustand liegt vor, wenn starke bis sehr starke Verschleißerscheinungen der baulichen Substanz vor-liegen, die sehr umfangreiche Instandsetzungs- und Reparaturmaßnahmen erfordern (z.B. am Mauerwerk, dem Dach oder an der Fassade).
Der energetische Zustand des zu bewertenden Gebäudes
Aus energetischer Sicht lassen sich Gebäude in verschiedene Kategorien hinsichtlich ihres spezifischen Energiebedarfs ein-teilen. Durch die Einführung der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2002 wurde die vorherige Praxis, sowohl die Wärmeschutz- als auch die Heizungsanlagenverordnung getrennt voneinander zu betrachten, eingestellt. Seit 2002 werden beide Faktoren systemisch, das heißt ganzheitlich, betrachtet. Durch diese und weitere Maßnahmen lassen sich Gebäude in verschiedene Effizienzklassen unterteilen, damit sie miteinander vergleichbar sind.
